Rechtsanwalt Potsdam Baurecht

LG Mönchengladbach - 07.07.2010 - Az: 6 O 124/09

Schimmelpilzbildung – Offenbarungspflicht bei Verkauf einer Eigentumswohnung

Leitsatz

Ein Verkäufer muss den Käufer über wesentliche Mängel einer Kaufsache in Kenntnis setzen. Eine Offenbarungspflicht besteht auch bei drohenden künftigen Verschlechterungen. Eine solche Offenbarungspflicht besteht auch nach einem Sanierungsversuch in Bezug auf vorherige Schäden der Wohnung, wenn dessen Erfolg zweifelhaft ist.

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 55.220,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. November 2008 Zug um Zug gegen Rückübereignung des im Wohnungsgrundbuch von ….., Amtsgericht ….., Blatt …. verzeichneten Wohnungseigentums, bestehend aus 75,138/1000 Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts vorne und einem Kellerraum - jeweils im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, Flur 71, Flurstück 176, Gebäude- und Freifläche, ……, groß 4,22 ar, zu zahlen. Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin weitere 1.761,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. März 2009 zu zahlen.Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Rücknahme des vorstehend genannten Wohnungseigentums in Annahmeverzug befinden.Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin sämtlichen zukünftigen Schaden, welcher sich aus der Rückabwicklung des vor den ….und ….. in …… beurkundeten Kaufvertrags vom 16. Juli 2007 (UR-Nr. ……) ergibt, zu ersetzen.Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages sowie Schadensersatz nach einer von ihr erklärten Anfechtung in Anspruch. Die Parteien schlossen einen am 16. Juli 2007 notariell beurkundeten Kaufvertrag hinsichtlich einer im Erdgeschoss des Anwesens ….. in ….gelegenen Eigentumswohnung. Der von der Klägerin als Käuferin zu leistende Kaufpreis in Höhe von 55.000,00 € wurde an die Beklagten gezahlt. Zur Finanzierung des Kaufpreises nahm die Klägerin ein Darlehen in Höhe von 55.000,00 € auf und ließ für die finanzierende Bank eine Grundschuld in diesem Umfang eintragen.Der Besitzübergang auf die Klägerin fand am 1. August 2007 statt, an diesem Tag wurde die Wohnung zunächst von der Mutter der Klägerin bezogen, nach Rechtshängigkeit ist die Klägerin an deren Stelle eingezogen.Erstmals im Zeitraum um den Jahreswechsel 2005/2006 war in der hier streitgegenständlichen Wohnung in diversen Räumen Schimmelpilzbildung festgestellt worden. Vor diesem Hintergrund hatten die damaligen Mieter der Beklagten ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Amtsgericht …..durchgeführt (Aktenzeichen: …..). Der dort eingeschaltete Sachverständige ….. kam in seinem Gutachten vom 11. September 2006 (Bl. 22 der zitierten Beiakte) zu dem Ergebnis, dass die in verschiedenen Zimmern der Wohnung festzustellende Schimmelpilzbildung auf ein fehlerhaftes Nutzverhalten beim Heizen und Lüften zurückzuführen war. Eine gebäudebedingte Schadensursache war nicht festzustellen. Vielmehr entspricht das Objekt den technischen Vorgaben des Baujahres 1963.Der Sachverständige ….. wies in seinem zitierten Gutachten auf die Notwendigkeit von Schadenbeseitigungsmaßnahmen hin. Dort, wo der Schimmelpilz sehr stark aufgetreten sei, nämlich im Schlafzimmer, im Bad und im Kinderzimmer sowie am Pfeiler am Wohnzimmerfenster sei der Putz abzuschlagen. Dies habe dabei 15 cm die Schadensgrenzen übergreifend zu geschehen. Sodann - so der Sachverständige …. in dem zitierten Gutachten weiter - sei der Untergrund mit schimmeltötenden Mitteln zu streichen und die Bereiche sodann neu zu verputzen. Ansonsten - dort, wo die Schäden nicht so erheblich seien - reiche es aus, die befallenen Bereiche nur mit schimmeltötenden Mitteln zu behandeln und sodann neu zu streichen.In der Folgezeit, nämlich bis Februar 2007 nahm der Beklagte zu 2. persönlich Arbeiten zur Beseitigung des Schimmels in der Wohnung vor. Dabei orientierte er sich an dem Rat eines von ihm als sachkundig qualifizierten Bekannten, der dem Beklagten zu 2. geraten hatte, statt des von dem Sachverständigen ….vorgeschlagenen Abschlagen des Putzes eine Auswaschung des Schimmelpilzbefalls vorzunehmen. Dementsprechend entfernte der Beklagte zu 2. in Schlaf- und Kinderzimmer die Raufasertapete, wusch den Schimmelpilzbefall aus, nahm einen Anstrich mit Schimmel-Ex vor und brachte eine neue Tapete mit neuem Anstrich auf.Im November 2007 wandte sich die Klägerin an den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Maler- und Lackierer-Handwerk, …... Diesen beauftragte sie mit Feststellungen zur Schimmelbildung in der streitgegenständlichen Wohnung. In seiner gutachterlichen Stellungnahme (Anlage K 4) gegenüber der Klägerin kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass zum Zeitpunkt seiner Begehung am 17. November 2007 ein das Schimmelpilzwachstum fördernder Zustand nicht festgestellt werden könne. Im Schlafzimmer sei ein deutlicher Befall von Grünschimmel zu erkennen, Sporen und Besiedlungsreste seien auch im kleinen Zimmer vorne (= Kinderzimmer) festzustellen.Auf dieser Grundlage begann im Jahre 2008 eine Korrespondenz zwischen den Parteien, wobei die Klägerin auf Rückabwicklung des Vertrags drängte. Erstmals im Rahmen dieser Korrespondenz wiesen die Beklagten auf das der Klägerin bis dahin unbekannte Gutachten des Sachverständigen …..hin. Auch im Rahmen der zwischen den Parteien geführten Kaufvertragsverhandlungen war zuvor ein Hinweis der Beklagten auf die im Jahre 2006 bestehende Schimmelpilzproblematik und deren Abhilfe nicht erfolgt.Wegen den bestehenden Streitigkeiten holte die Klägerin ein weiteres Gutachten des Sachverständigenbüros …. vom 15. September 2008 ein, welcher den zitierten Schimmelpilzbefall ebenfalls bestätigte (Anlage K 9).Mit Anwaltsschreiben vom 20. Oktober 2008, den Beklagten zugestellt am gleichen Tage, erklärte die Klägerin die Anfechtung des zwischen den Parteien am 16. Juli 2007 geschlossenen Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung.Unter dem 22. Februar 2009 holte die Kläger ein weiteres Sachverständigengutachten des Architekten …. zur Frage der Altersbestimmung des Innenputzes ein (Anlage K 24).Die Klägerin macht vor dem Hintergrund der erklärten Anfechtung die Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie folgende Zahlungsansprüche geltend:Aufgewendete Maklerkosten:1.963,50 €Notarkosten Kaufvertrag:456,07 €Notarkosten Anderkonten-Gebühren:277,15 €Notarkosten Grundschuld:232,05 €Kosten Sachverständiger …:567,48 €Kosten Sachverständiger …:1.012,10 €Kosten Sachverständiger …:245,00 €Gerichtskosten bezüglich Grundschuld:387,50 €Gerichtskosten Auflassungsvormerkung:    73,50 €Drohende Umzugskosten der Mutter:400,00 €Schlafzimmerschrank 1:489,85 €Schlafzimmerschrank 2:149,00 €Hinsichtlich der beiden letzten Positionen handelte es sich um Schränke, welche für den Einzug der Mutter der Klägerin in die neue Wohnung zu den zitierten Preisen angeschafft und wegen Schimmelpilzbefalls sodann entsorgt werden mussten.Für einen Nutzungszeitraum bis zum 1. November 2008 - nach Ansicht der Klägerin befinden sich die Beklagten seit diesem Zeitpunkt in Annahmeverzug - lässt sich die Klägerin für die gezogenen Nutzungen einen Betrag von 4.375,80 € anrechnen.Hinsichtlich des Feststellungsantrags verweist die Klägerin insbesondere darauf, dass eine von ihr gegenüber der finanzierenden Bank zu erbringende Vorfälligkeitsentschädigung noch nicht bezifferbar sei.Die Klägerin beantragt,1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 56.877,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 56.632,40 € seit dem 1. November 2008 und auf einen Betrag von 245,00 € seit Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Rückübereignung des im Wohnungsgrundbuch von …., Amtsgericht ….., Blatt …., verzeichneten Wohnungseigentums, bestehend aus 75,138/1000 Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts vorne und einem Kellerraum - jeweils im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, Flur 71, Flurstück 176, Gebäude- und Freifläche, ….., groß, 4,22ar, zu zahlen;2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin die außergerichtlichen weiteren Kosten in Höhe von 1.761,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz über dem Basiszinssatz seit dem 12. März 2009 zu zahlen;3. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Rücknahme des vorstehend genannten Wohnungseigentums in Annahmeverzug befinden;4. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin allen weiteren derzeit nicht bezifferbaren Schaden aus dem vor den Notaren ….und ….in Mönchengladbach beurkundeten Kaufvertrags vom 23. Juli 2007, UR-Nr. ….aus dem Rechtsgrund des Schadensersatzes zu ersetzen.Die Beklagten beantragen,die Klage abzuweisen.Sie bestreiten, dass sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Schimmel in der streitgegenständlichen Wohnung befunden habe. Dementsprechend sei ihrerseits auch nichts verschwiegen worden. Hinsichtlich des vormaligen, von den Mietern verursachten Schimmelbefalls habe ihrerseits eine Aufklärungspflicht nicht bestanden. Die von dem Beklagten zu 2. durchgeführten Sanierungsmaßnahmen seien erfolgreich gewesen.Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, insbesondere hinsichtlich des Inhalts des Notarvertrags (Anlage K 1).Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen ….. Wegen des Gutachtensinhalts wird auf Blatt 128 ff. der Akten verwiesen.Die Akte …., Amtsgericht …, war Gegenstand der mündlichen Verhandlung. 

Entscheidungsgründe

Die Klage ist im Wesentlichen begründet.Die Klägerin hat den zwischen den Parteien geschlossenen und am 16. Juli 2007 notariell beurkundeten Kaufvertrag hinsichtlich der Eigentumswohnung … durch Erklärung vom 20. Oktober 2008 wirksam nach § 123 Abs. 1 BGB angefochten. Vor diesem Hintergrund steht der Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung gemäß § 812 Abs. 1 S. 2 Altn. 1 BGB zu.Die Klägerin ist zur Abgabe einer Willenserklärung - dem Angebot auf Erwerb der hier in Rede stehenden Wohnung - durch arglistige Täuschung der Beklagten bestimmt worden. Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass in mehreren Räumen der streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt des Jahreswechsels 2005/2006 teils erheblicher Schimmelpilzbefall zu verzeichnen war. Vor diesem Hintergrund hat der Sachverständige … im Rahmen des zwischen den Beklagten und den früheren Mietern geführten selbständigen Beweisverfahrens eindeutige Feststellungen dazu getroffen, in welcher Art und Weise diesem erheblichen Mangel der Wohnung handwerklich zu begegnen war, um eine dauerhafte Lösung herbeizuführen. Dass die Beklagten den entsprechenden Vorgaben des Sachverständigen - aus welchen Gründen auch immer - jedenfalls im Schlafzimmer und in dem als Kinderzimmer genutzten Raum nicht nachgekommen sind, wird von ihnen nicht in Abrede gestellt. Insbesondere steht in diesem Zusammenhang fest, dass entgegen den Vorgaben des Sachverständigen … ein großräumiges Abschlagen des Putzes um die befallenen Stellen herum nicht stattgefunden hat. Vielmehr räumen die Beklagten insoweit selbst ein, dass in den beiden in Rede stehenden Zimmer lediglich die Tapete entfernt, der Schimmelpilzbefall ausgewaschen und sodann nach der Behandlung mit Schimmel-Ex eine neue Raufasertapete aufgebracht worden war.Die unstreitige Tatsache, dass die Beklagten die Klägerin im Rahmen der geführten Vertragsverhandlungen bis hin zum Kaufvertragsabschluss nicht über die zitierten Umstände (Schimmelpilzbefall, selbständiges Beweisverfahren mit der Folge der zitierten gutachterlichen Vorgaben sowie abweichend von diesen Vorgaben) in Kenntnis gesetzt haben, stellt sich als Verhalten dar, welches die Anfechtung der Klägerin nach § 123 Abs. 1 BGB begründet.Das Verschweigen von Tatsachen stellt dann eine Täuschung im Sinne der zitierten Vorschrift dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht besteht. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang, ob der andere Teil   hier die Klägerin - nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise eine entsprechende Aufklärung erwarten durfte. Besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, müssen dabei ungefragt offenbart werden, das gilt vor allem für Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können. Der Verkäufer darf daher wesentliche Mängel einer Kaufsache nicht verschweigen, wobei auch bei drohenden zukünftigen Verschlechterungen eine Offenbarungspflicht bestehen kann. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers gilt auch nach einem Sanierungsversuch in Bezug auf vorherige Schäden der Wohnung, wenn dessen Erfolg zweifelhaft ist (vgl. insgesamt Palandt-Ellenberger, BGB, 69. Aufl., 2010, § 123 Rdnr. 5 m.w.N.; BGH, NJW 1993, 1703).Unter Beachtung dieser Grundsätze waren die Beklagten vorliegend dazu verpflichtet, die Klägerin über die zitierten Umstände, insbesondere das Abweichen von den vorgegebenen Beseitigungsvorschlägen des Sachverständigen … zu unterrichten. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass es regelmäßig Sache des Beseitigungsverpflichteten selbst ist, Art und Umfang der Beseitigungsvornahme zu bestimmen. Insoweit gab es für die Beklagten keine irgendwie geartete Bindung an die Sanierungsvorgaben des Sachverständigen ….. Wird aber dann im quantitativen und qualitativen Umfang der Arbeiten nach unten von diesen Vorgaben abgewichen, so muss sich auch einem handwerklichen Laien aufdrängen, dass sich in diesem Fall Zweifel an der Herbeiführung des beabsichtigten Erfolges nahezu zwingend aufdrängen.So war es vorliegendend: Der Sachverständige hatte die Vorgabe der großflächigen Entfernung des Putzes um die befallenen Stellen herum als sachgerecht qualifiziert und dabei insbesondere auch auf die als Schlafzimmer und Kinderzimmer genutzten Räume verwiesen. Dass eine solche Vorgehensweise nicht durch das schlichte Abwaschen des Putzes ersetzt werden kann, liegt für das Gericht auf der Hand. Dementsprechend war die Gefahr des Fehlschlagens der Maßnahme evident und die Klägerin hätte seitens der Beklagten auf diese Gesamtumstände hingewiesen werden müssen.Vor diesem Hintergrund liegt ein Grund der Klägerin zur Anfechtung vor.Die zitierten Gesamtumstände des Schimmelpilzbefalls stellen einen für den Vertragsabschluss bedeutsamen und deswegen offenbarungspflichtigen Umstand dar, zumal den Beklagten die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, verdeckte Mängel seien ihnen nicht bekannt (Inhalt Notarvertrag). Darüber hinaus geht das Gericht aufgrund des unstreitigen Parteivortrags allerdings auch davon aus, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses die Wohnung (weiterhin) mit Schimmelpilz befallen war. Dies ergibt sich unter Berücksichtigung des dem Inhalt nach unstreitigen Gutachtens des Sachverständigen …. vom 14.12.2007. Darin ist ausgeführt, dass zum Zeitpunkt des von dem Sachverständigen durchgeführten Ortstermins am 17. November 2006 - mithin gerade einmal 4 Monate nach Vertragsschluss und nur wenige Wochen nach Beginn der Heizperiode - Schimmelpilzbefall in den beiden in Rede stehenden Zimmern festzustellen war.Das Klagebegehren ist insoweit hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung des Kaufpreises dem Grunde nach berechtigt. Die Klägerin hat im Rahmen der vorzunehmenden Saldierung das Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung auf die Beklagten zurück zu übertragen. Darüber hinaus hat sie sich gezogene Nutzungsvorteile anrechnen zu lassen. Soweit die Klägerin hier zu ihren Lasten einen Betrag in Höhe von 4.375,80 € in Abzug bringt, sind die Beklagten dem der Höhe nach nicht entgegengetreten.Der Klägerin stehen darüber hinaus aus § 280 Abs. 1 BGB folgende Schadensersatzansprüche gegenüber den Beklagten zu:Bei aufklärungspflichtigem Verhalten der Beklagten hätte die Klägerin unstreitig vom Kauf der Wohnung Abstand genommen. Ihr sind damit durch die Erbringung von Zahlungen an Dritte folgende Schäden entstanden, die seitens der Beklagten zu ersetzen sind:Maklerkosten:1.963,50 €Notarkosten:456,07 €Notarkosten:277,15 €Notarkosten:232,05 €Gerichtskosten:     387,50 €Gerichtskosten:73,50 €Als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung sind die für die Einschaltung des Sachverständigen …. aufgewendete Kosten in Höhe von 567,48 € ersatzfähig.Gleiches gilt hinsichtlich der beiden entsorgten Schränke. Die Beklagten haben nicht bestritten, dass diese Schränke beim Einzug zu den angegebenen Preisen neu angeschafft und durch die Schimmelbildung unbrauchbar geworden sind. Dementsprechend sind die insoweit geltend gemachten Beträge von 489,85 € und 149,00 € gleichfalls ersatzfähig.Dies gilt allerdings nicht, soweit bereits ein Betrag von 400,00 € für einen im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit erst für möglich gehaltenen Auszug der zunächst im Objekt wohnenden Mutter der Klägerin angesetzt worden ist. Der eingeklagte Schätzbetrag hätte nach dem Auszug konkret beziffert werden müssen.Auch die für die Sachverständigen …. und … aufgewandten Kosten stellen sich nicht mehr als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung dar, insoweit konnte sich die Klägerin auf das Gutachten …. beschränken, um erfolgversprechend gegenüber den Beklagten ihre Ansprüche geltend zu machen.Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen weiteren Kosten ergibt sich aus § 286 Abs. 1 BGB.Auch die gestellten Feststellungsanträge sind begründet.Insbesondere stehen eventuell weiter anfallende Umzugskosten der Klägerin sowie eine im Zusammenhang mit der Finanzierung drohende Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höhe, was gerichtsbekannt ist, ständig variiert, aus. Die Kammer hat den gestellten Antrag sprachlich angepasst und das offensichtliche Versehen hinsichtlich des Vertragsdatums korrigiert, ohne insoweit über die gestellten Anträge hinauszugehen.Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs.2, 709 ZPO.Streitwert: 59.877,40 € (Klageanträge 1 und 4, i.Ü streitwertneutral)

 

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